부동산에 조금이라도 관심을 갖고 있다면, 한 번쯤 들어봤을 법한 ‘특례보금자리론’! 올해 1월 말 출시된 정책금융상품으로 다양한 이점을 가지고 있어, 연초부터 많은 사람들의 이목을 끌었는데요. 오늘은 어킵이 특례보금자리론의 근황에 대해 알려드리려 해요.

1. 특례보금자리론 근황

2. 특례보금자리론 장점&단점

3. LTV, DSR, DTI 쉽게 이해하기

특례보금자리론은 높아지는 금리 때문에 주택 마련에 대한 부담이 커진 국민들을 위해 정부에서 만든 금융 상품이에요. 기존 안심전환 대출 상품과 보금자리론 적격 상품을 합쳐 만든 개념인데, 1년간 한시적으로 운영되는 것을 조건으로 2023년 1월 30일에 출시됐어요.

연 4%대 고정금리 대출상품으로, 소득요건이 없다는 점, 정책금융상품임에도 대출한도가 높다는 점, 그리고 중도상환수수료가 면제라는 점을 이유로 상반기 내내 화제였는데요. 대출 공급 총 39조 6,000억 원을 넘기면 공급이 소진되는데, 출시 1주일 만에 10조 원을, 3개월 만에는 공급 목표의 80%인 30조 원을 돌파할 정도였죠.

지난 4월 30일, 주택금융공사가 발표한 자료에 따르면, 대출 신청자들의 대출 목적으로 신규주택 구입이 49%(15조 1,575억)를 차지했고, 기존대출 상환이 42.5%(13조 1,623억), 퇴거하는 세입자에게 줄 임차보증금 반환 목적이 8.5%(2조 6,210억)를 이뤘어요. 신청자 평균 연령은 42세로, 30대가 40.1%로 가장 많았고, 40대(29.9%), 50대 이상(22.6%), 20대(7.4%) 순이었어요.

1️⃣ 전세사기 피해자를 위한 우대 방안

최근 금융위원회가 전세사기 피해자를 위한 지원 방안을 발표했어요. 전세사기 피해자가 거주주택을 구입할 때 특례보금자리론을 이용한다면, 소득과 관계없이 금리를 우대받을 수 있도록 했죠. 기존에는 없던 거치기간도 최대 3년간 제공해요.

2️⃣ 상품 공급, 계속 이어갈 수 있을까?

금융당국은 특례보금자리론 추가 재원 확보를 준비하고 있는 것으로 알려졌어요. 하지만 추가 재원을 확보하면 금리가 상승할 수도 있다는 관측도 나오고 있죠. 주택금융공사는 매달 시장금리와 재원 상황에 따라 적용 금리를 조정하는데요. 5월 29일 발표한 내용에 따르면, 특례보금자리론의 6월 금리는 동결로 정해졌습니다. 지난 1월 말 처음 출시된 이후 4개월 연속 동일한 금리가 적용된 것이죠.

도대체 무슨 장점이 있길래?

제약은 없을까?

🚫 다주택자는 신청이 불가해요.

특례보금자리론은 무주택자(무주택자가 주택 1채를 매매할 목적) 또는 1주택자(기존 대출 상환/임차보증금 반환 목적)만 신청이 가능해요. 주택을 소유하고 있는 상황에서 새로운 주택을 매매하기 위해 특례보금자리론을 이용하는 경우, 매매 후 2주택자가 되어 약정 위반의 위험이 있어요. 따라서 특례보금자리론을 받고 2주택자가 된 사람들은 2년 안에 주택 1채를 반드시 처분해야 하죠.

🚫 9억 원을 초과하는 주택은 불가해요.

시세가 있는 아파트의 경우, "KB시세 > 한국부동산원 시세 > 주택공시가격 >감정평가액" 순으로 우선 적용해서 매매 주택의 가격 상한 기준을 운영하고 있는데요. 이 우선순위로 인해 실제 매매 액수는 9억 이하지만, KB시세 기준으로 9억이 넘는 경우에는 대출이 나오지 않아요. 주로 급매(급하게 나온 주택 매물) 건의 경우에는 시세보다 낮게 나오기 때문에 KB시세 상으로는 훨씬 높은 가격으로 적용되어 있을 수 있어요. 예를 들어, 급매로 8억 5천만 원에 매매되는 건이 KB시세에는 9억을 초과하는 경우가 있는 거죠. 이 경우에는 대출이 나오지 않으니 참고하세요!

💁🏻‍♂️ 특례보금자리론, 신청은 어디서 할 수 있냐고요?

💁🏻‍♂️ 특례보금자리론은 전세자금대출이 아닌 주택담보대출이에요.

전세자금대출, 중도금대출 등은 상환용도 이용이 불가하답니다.

💁🏻‍♂️ 변경이 가능해요.

다만 소유권등기신청일로부터 3개월 이내에 변경해야 하기 때문에 잔금을 치른 후, 바로 특례보금자리론으로 대환하면 됩니다.

💁🏻‍♂️ 1년 간 한시적으로 운영되는 상품이기에, 대환은 불가능해요.

대환 시 중도상환수수료가 면제되는 점을 감안해 동일한 차주에 대한 중복지원을 방지하고 있죠. 다만 특례보금자리론에서 다른 대출 상품으로 대환은 별도의 수수료 없이 가능하니 참고해주세요.

특례보금자리론을 제대로 이해하기 위해서는 아래 3가지 용어를 알아 둘 필요가 있어요. 다른 금융상품을 살펴보는 데도 도움이 되는 용어들이니 이미지를 스마트폰에 저장해 틈틈이 활용해보세요.

✅ LTV

LTV는 주택시세 대비 최대 대출 한도액을 나타낸 지표입니다. 내가 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 시세 대비 몇 프로까지 주택담보대출을 받을 수 있는지 확인하는 것이죠.

✅ DTI

DTI는 빚을 갚을 능력을 개인 소득으로 따져 알아보는 지표예요. 연간 소득을 기준으로 개인이 감당할 수 있는 이자의 최대치를 확인하는 비율인데요. 주택담보대출 원금과 이자, 기타 대출의 이자까지만 빚으로 보는 거예요. DTI가 낮을수록 빚을 갚을 능력이 높다고 봐요.

✅ DSR

DSR은 DTI와 동일한 개념이지만, 기타 대출의 이자뿐만 아니라 원금까지 함께 빚으로 보는 것에 차이가 있어요. 즉 주택담보대출의 원금과 이자, 기타 대출의 원금과 이자까지 빚으로 보게 되어 DTI보다 기준이 높아요.

😰 DTI와 DSR이 헷갈린다고요?

DTI는 주택담보대출과 기타이자대출에 대한 능력을 보는 것이라면, DSR은 주택담보대출을 포함한 모든 대출의 원리금 상환능력을 보는 것이에요. 즉, DSR은 이자뿐만 아니라 원금까지 갚을 능력이 있는지를 보기 때문에 DTI보다 까다로운 셈이죠.